賃貸契約書作成・リーガルチェック

賃貸トラブル、多くは回避できはずの紛争

  賃貸借契約に関して消費者（賃借人）から寄せられる相談内容として多いのが，①原状回復，②入居中の修繕，③告知義務等，④居住ルールに関する相談です。これらは，賃貸借契約中もしくは賃貸借契約終了時の問題と捉えがちですが，実は，これらの問題の多くが，賃貸借契約時に調査義務・説明義務を果たし，契約書面という形にしておけば回避できたものなのです。

  市販の雛型をそのまま使っているために契約書に記載がない，記載があっても内容が明確でないために，賃貸借契約中，賃貸借契約終了時に問題が顕在化したにすぎません。

  賃貸不動産は，一律ではありません。不動産の数だけ形があるといっても過言ではありません。不動産自体だけでなく，不動産オーナーの生活にもあった契約書を作成することが紛争の回避のためには重要なのです。

原状回復義務に関する特約に関する判例の傾向と対策

  賃貸借契約に関する相談で一番多いのが，原状回復に関する相談です。原状回復に関する特約を入れていることも多いと思いますが，近時の判例は，消費者保護の観点から，特約の範囲を制限的に解釈したり，有効となる要件を厳格に判断する傾向にありますので，注意が必要です。。

  例えば，①一定範囲の修繕（小修繕）を賃借人負担とする旨の特約は、単に賃貸人の修繕義務を免除する意味しか有しないとしたり，②建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗及び経年変化についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗及び経年変化の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の通常損耗補修特約が明確に合意されていることが必要であるとしています。

  したがって、原状回復についての特約を設ける場合は、その旨を明確に契約書面に定めた上で、賃借人の十分な認識と了解をもって契約することが必要です。また、将来賃借人が負担することになるであろう原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも、紛争防止の観点から必要でしょう。

入居中の修繕義務に関する特約の有効性

（１）貸主の義務と借主の費用負担

  修繕義務に関する相談も非常に多くあります。貸主には、借主がその住宅を使用し居住していくうえで、必要となる修繕を行う義務があります。ただし、借主の故意・過失、通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって必要となった修繕は、借主の負担となります。

  なお，ここで「必要な修繕」とは，借主が通常の使用に支障をきたさないための修繕を指します。

（２）小規模な修繕の特約

  小規模な修繕については、貸主と借主の合意により、借主が自らの費用負担で行うことができるという特約を定めることができます。もっとも，修繕を行うかどうかは借主の自由であり、借主は修繕義務を負うわけではありません。　なお，ここで，「小規模な修繕」とは，電球や蛍光灯、給水栓、排水栓の取替えなど、比較的費用が軽微な修繕をいいます。

  より積極的に賃借人に修繕義務を課す特約が認められるかについては，争いがありますが，賃借人が修繕義務を負う旨の明文の定めがあるなど「特段の事情」が必要と一般に解されています。「特段の事情」としては，契約内容や契約に至った経緯，修繕にかかる費用の負担，当事者が特約の内容につき明確に合意していること等から判断されると思われます。

賃貸管理業務の不満は契約内容が不明確なことに起因

  賃貸住宅入居者の入居中の賃貸管理に関する不満の中で半数以上を占めるのが，そもそも「何をどこまで対応してもらえるか不明」というものです。これでは，対応して欲しいことがあっても，要望すら出せず，入居者の不満は溜まる一方でしょう。これは，そもそも賃貸管理業の業務内容・委託契約内容が不明確であることに理由があります。

ルールの構築と，明確な契約書の作成が紛争回避のカギ　

  不動産賃貸業を営むにあたり，いかに契約締結時の調査・説明義務が重要か，明確な契約書を作成することが大事か，お分かりになると思います。こういった紛争を回避するためには，契約締結時にどのような内容を説明するのかという行動指針（ルール）を作り，明確な契約書を作成することが不可欠です。アライアンス法律事務所は，税理士，司法書士，社労士，不動産鑑定士等の各分野の専門家と協力（アライアンス）して，家主様を多角的にサポートいたします。