売主から委託を受けてマンションの専有部分の販売に関する一切の事務を行っていた宅地建物取引業者に専有部分内に設置された防火戸の操作方法等につき買主に対して説明すべき信義則上の義務があるとされた事例　最判平成17年9月16日

事　案

上告人が，被上告人Ｂ不動産については，本件防火戸の電源スイッチが切られて作動しない状態で引き渡されたことにつき売買の目的物に隠れた瑕疵があったことなど，被上告人Ｂ不動産販売については，上記電源スイッチの位置，操作方法等を説明すべき義務を怠った注意義務違反があったことなどにより，本件南側区画にも本件火災による損傷が及び，その原状回復に要する費用等に係るＤの損害賠償請求権を相続により４分の３の割合で取得したなどと主張して，被上告人Ｂ不動産に対し売主の瑕疵担保等による損害賠償を，被上告人Ｂ不動産販売に対し不法行為等による損害賠償をそれぞれ求める事案である。

判　旨

(1)ア　前記１の事実関係によれば，本件防火戸は，火災に際し，防火設備の一つとして極めて重要な役割を果たし得るものであることが明らかであるところ，被上告人Ｂ不動産から委託を受けて本件売買契約の締結手続をした被上告人Ｂ不動産販売は，本件防火戸の電源スイッチが，一見してそれとは分かりにくい場所に設置されていたにもかかわらず，Ｄ又は上告人に対して何らの説明をせず，Ｄは，上記電源スイッチが切られた状態でＥ号室の引渡しを受け，そのままの状態で居住を開始したため，本件防火戸は，本件火災時に作動しなかったというのである。

イ　また，記録によれば，(ｱ)　被上告人Ｂ不動産販売は，被上告人Ｂ不動産に

よる各種不動産の販売等に関する代理業務等を行うために，被上告人Ｂ不動産の全額出資の下に設立された会社であり，被上告人Ｂ不動産から委託を受け，その販売する不動産について，宅地建物取引業者として取引仲介業務を行うだけでなく，被上告人Ｂ不動産に代わり，又は被上告人Ｂ不動産と共に，購入希望者に対する勧誘，説明等から引渡しに至るまで販売に関する一切の事務を行っていること，(ｲ)　被上告人Ｂ不動産販売は，Ｅ号室についても，売主である被上告人Ｂ不動産から委託を受け，本件売買契約の締結手続をしたにとどまらず，Ｄに対する引渡しを含めた一切の販売に関する事務を行ったこと，(ｳ)　Ｄは，上記のような被上告人Ｂ不動産販売の実績や専門性等を信頼し，被上告人Ｂ不動産販売から説明等を受けた上で，Ｅ号室を購入したことがうかがわれる。

ウ　上記アの事実関係に照らすと，被上告人Ｂ不動産には，Ｄに対し，少なくとも，本件売買契約上の付随義務として，上記電源スイッチの位置，操作方法等について説明すべき義務があったと解されるところ，上記イの事実関係が認められるものとすれば，宅地建物取引業者である被上告人Ｂ不動産販売は，その業務において密接な関係にある被上告人Ｂ不動産から委託を受け，被上告人Ｂ不動産と一体となって，本件売買契約の締結手続のほか，Ｅ号室の販売に関し，Ｄに対する引渡しを含めた一切の事務を行い，Ｄにおいても，被上告人Ｂ不動産販売を上記販売に係る事務を行う者として信頼した上で，本件売買契約を締結してＥ号室の引渡しを受けたこととなるのであるから，このような事情の下においては，被上告人Ｂ不動産販売には，信義則上，被上告人Ｂ不動産の上記義務と同様の義務があったと解すべきであり，その義務違反によりＤが損害を被った場合には，被上告人Ｂ不動産販売は，Ｄに対し，不法行為による損害賠償義務を負うものというべきである。