店舗の賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った営業利益相当の損害について，賃借人が損害を回避又は減少させる措置を執ることができたと解される時期以降に被った損害のすべてが民法４１６条１項にいう通常生ずべき損害に当たるということはできないとされた事例　最判平成21年1月19日

事　案

賃貸借契約に基づき上告人Ｙ１（以下「Ｙ１」という。）から建物の引渡しを受けてカラオケ店を営業していた被上告人が，同建物に発生した浸水事故により同建物で営業することができなかったことによる営業利益喪失の損害を受けたなどと主張して，Ｙ１に対して債務不履行又は瑕疵担保責任に基づく損害賠償を求めるとともに，Ｙ１の代表者として同建物の管理に当たっていた上告人Ｙ２に対して民法７０９条又は中小企業等協同組合法３８条の２第２項（平成１７年法律第８７号による改正前のもの。）に基づく損害賠償を求めるもの

争　点

店舗の賃借人が賃貸人の修繕義務の不履行により被った営業利益相当の損害の範囲

判　旨　

(1) 事業用店舗の賃借人が，賃貸人の債務不履行により当該店舗で営業することができなくなった場合には，これにより賃借人に生じた営業利益喪失の損害は，債務不履行により通常生ずべき損害として民法４１６条１項により賃貸人にその賠償を求めることができると解するのが相当である。

(2) しかしながら，前記事実関係によれば，本件においては，①平成４年９月ころから本件店舗部分に浸水が頻繁に発生し，浸水の原因が判明しない場合も多かったこと，②本件ビルは，本件事故時において建築から約３０年が経過しており，本件事故前において朽廃等による使用不能の状態にまでなっていたわけではないが，老朽化による大規模な改装とその際の設備の更新が必要とされていたこと，③Ｙ は，本件事故の直後である平成９年２月１８日付け書面により，被上告人に対し，本件ビルの老朽化等を理由に本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示をして本件店舗部分からの退去を要求し，被上告人は，本件店舗部分における営業再開のめどが立たないため，本件事故から約１年７か月が経過した平成１０年９月１４日，営業利益の喪失等について損害の賠償を求める本件本訴を提起したこと，以上の事実が認められるというのである。

これらの事実によれば，Ｙ１が本件修繕義務を履行したとしても，老朽化して大規模な改修を必要としていた本件ビルにおいて，被上告人が本件賃貸借契約をそのまま長期にわたって継続し得たとは必ずしも考え難い。また，本件事故から約１年７か月を経過して本件本訴が提起された時点では，本件店舗部分における営業の再開は，いつ実現できるか分からない実現可能性の乏しいものとなっていたと解される。他方，被上告人が本件店舗部分で行っていたカラオケ店の営業は，本件店舗部分以外の場所では行うことができないものとは考えられないし，前記事実関係によれば，被上告人は，平成９年５月２７日に，本件事故によるカラオケセット等の損傷に対し，合計３７１１万６６４６円の保険金の支払を受けているというのであるから，これによって，被上告人は，再びカラオケセット等を整備するのに必要な資金の少なくとも相当部分を取得したものと解される。

そうすると，遅くとも，本件本訴が提起された時点においては，被上告人がカラオケ店の営業を別の場所で再開する等の損害を回避又は減少させる措置を何ら執ることなく，本件店舗部分における営業利益相当の損害が発生するにまかせて，その損害のすべてについての賠償を上告人らに請求することは，条理上認められないというべきであり，民法４１６条１項にいう通常生ずべき損害の解釈上，本件において，被上告人が上記措置を執ることができたと解される時期以降における上記営業利益相当の損害のすべてについてその賠償を上告人らに請求することはできないというべきである。