賃貸借契約に関する判例紹介　大阪地裁平成20年8月28日

事　案

原告が，都市型立体遊園地内の飲食店用建物の賃貸借契約につき，被告による賃料不払及び営業管理規則違反の債務不履行があったことを理由とする同契約の債務不履行解除を原因として，建物区画の明渡し、賃料ないし賃料相当損害金の支払を求めた事案

争　点

被告は、遊園地の施設及び賃貸建物を所有する賃貸人は同遊園地の営業維持・集客努力義務を負い，賃貸人に同義務の不履行があるときは賃貸借契約を締結した目的が達成できない状態にあるから，賃借人の賃料支払義務は発生しないとの主張

判決要旨

賃貸借契約上明示の合意のない限り，賃貸人がこのような義務を負うことはない。

理　由

そもそも賃貸借契約において賃貸人が賃借人に対して負う義務は，目的物件を賃借人に引き渡し，第三者が賃借人の使用収益を妨害している場合にはこれを排除するという消極的な義務に止まると解するのが相当である。被告が営業努力義務として主張する内容は，実質的には，賃貸人をして，目的物件での賃借人の経営を成り立たせ，利益を上げさせる義務を負わせるに等しいものである。

具体的事案検討

階区画賃貸借契約及び２階区画賃貸借契約上，原告が，被告の主張するような義務を負う旨の明示の規定は存在しない。また，上記認定事実によって認められる営業管理規則の規定内容からすれば，営業管理規則はフェスティバルゲートの運営を円滑に行うために運営管理会社の権限を定めたものと評価するのが相当であり，営業管理規則が信託受託者や原告に対して義務を課すものと解することはできないから，営業管理規則を根拠として，賃貸人が賃借人に対して，賃貸借契約上の義務として，何らかの義務を負うと解することもできない。